車輛被刮 物業要不要賠?
“業主車輛小區內受損,物業是否有責”搬上廈門法庭
一輛嶄新的白色保時捷轎車,車身四邊都被銳器刮了長長的刮痕,車主楊小姐很憤怒,因為事情就發生在自己居住的小區停車場。她花費了28482元才將這輛保時捷恢復原樣。她說:“我交了物業管理費,物業卻沒有看管好！睘榇,近日楊小姐將物業公司告上了法庭,要求物業公司賠償2萬多元的維修費。
這起小區車輛受損索賠案,涉及到一個所有小區都可能面臨的法律問題,即業主財產受損,物業要不要賠償?也就是說,物業對小區業主財產究竟負有多大的管理責任?近日,廈門市中院針對這起保時捷被刮索賠案作出終審判決,這一判決對小區物業的責任認定具有指導意義。
事件:保時捷被刮傷 物業拒絕賠償
楊小姐平時對這輛車愛護有加,她在小區內租了一個停車位,每月租金300元,此外,她每個月還要向廈門市銀鼎巖物業管理公司交納車輛管理費80元。2008年3月8日晚上8點左右,楊小姐將保時捷轎車停放在第68號車位,第二天下午4點左右,楊小姐發現保時捷車身被銳器刮劃,立即向銀鼎巖物業管理公司管理人員反映,并通過管理人員向派出所報警。2008年3月21日,楊小姐將車輛送去維修。
維修后,因為物業公司拒絕賠償,楊小姐將廈門市銀鼎巖物業管理公司告上了法庭。楊小姐認為,被告銀鼎巖物業管理公司沒有盡到管理義務,造成車輛被人惡意刮劃,她請求法院判決物業公司賠償28482元的車輛修理費。
據了解,此前,物業與小區業主委員會簽訂了《物業服務合同》,約定物業公司對小區實行24小時保安服務和管理,對小區進行全天候值班巡視。合同還約定了違約責任——— 如果物業的服務沒有達到標準,給業主個人造成損害的,應按國家法律法規相關規定承擔相應責任;同時,要對小區重點部位包括車庫,每2小時巡查一次。
近日,廈門中院終審判決要求物業承擔10%的責任,一次性支付楊小姐2848.20元。
焦點:物業有沒有“保管義務”?
這個案件****的爭議焦點在于,原、被告之間是否存在車輛保管合同關系?
對此,楊小姐認為,物業公司管理的車庫是封閉式的,她每月向物業公司交了80元的車輛管理費,就與物業公司形成了事實上的車輛保管關系,物業公司負有為楊小姐保管車輛的義務。
但是,被告銀鼎巖物業管理公司認為,他們經營的是房地產管理,并沒有機動車保管項目,雙方之間不存在車輛保管關系。被告開具給原告的收費發票上注明 “車輛管理費”,《停車須知》也明確了“停車場所收費用為場地維護費,不負車輛及車內財物的保管責任”。因此雙方之間是車輛管理法律關系,而不是保管法律關系。
法官說法:收停車費不等于保管關系
本案主審法官認為,本案中,原告楊小姐雖然將保時捷轎車停放在物業公司管理的小區內,并向物業公司支付了一定的費用,但該車的鑰匙并未交予物業公司,始終由車主實際保管,該車何時停放、何時開走皆由車主自行決定,物業公司對該車出入并不能進行實際的控制,即車主并未將保管物實際交付物業公司進行保管,因此,雙方之間是物業服務管理關系,而不是保管關系。
法官還說,停車位的所有權是業主,有車的人占用了其他業主公用設施的使用,所得的收益應屬于全體業主,而物業管理企業收取的場地占用費、占道費等土地性質收益,應由全體業主享有所有權,該項費用不屬于保管費。因此,物業收取停車費并不等于成立車輛保管合同。
焦點:物業是否盡責要不要賠?
楊小姐認為,自己的車停在小區被刮,就說明物業沒有盡到合同約定的職責,根據 《合同法》、《物業管理條例》等有關規定,物業應承擔保管不善造成的財產損失。她的代理律師也說,在物業服務合同的第二條第六項以及第七項明確約定,物業對車輛的停泊管理都應該承擔責任,包括安全隱患、小區的治安等,都做了約定。在這份合同的第九條第三項也做了明確的規定,如果出現了車輛管理的失誤,物業要承擔相應的違約責任。
對此,被告銀鼎巖物業管理公司認為,自己已經對停車場盡到了相應的管理責任,而且車輛受損與他們的管理不存在任何因果關系,因此請求法院駁回原告的訴訟請求。物業還認為,物業公司作為整個小區的委托管理人,確實負有管理的義務,但是,這個義務是針對小區的大環境,還有重大事件和整個小區的秩序管理,小區內所有的房屋車輛受損,都要物業公司來承擔,這是不現實的。
法官說法:適用公平原則 物業賠10%
法官認為,車輛在小區內被盜或者被毀損,物業公司是否承擔賠償責任,關鍵要看物業公司是否有過錯。根據雙方簽的《物業服務合同》,物業公司的責任主要在于對小區及停車場的宏觀安全保衛,而不涉及對某個業主個人的特定財產的微觀保障責任。因此,這個案件的重點在于考察物業公司是否盡到了宏觀保衛的管理義務。在實際管理中,進入車庫僅能通過小區內的電梯和車庫大門。被告物業管理公司對車庫大門使用控制道閘系統,對進出車輛實行智能讀卡登記,且保安每2小時對車庫巡查一次,因此法院認為,被告對車庫盡了相應管理責任,對原告的車輛受損不存在過錯。
所以,法院認為,在這個案件中,原、被告對車輛受損都沒有過錯,根據公平原則,法院酌定由被告承擔10%的責任,賠償原告2848.20元。
專家說法:業主和物業是什么關系?
廈門大學法學院副教授黃健雄:車輛在小區內被盜或者被刮,物業究竟該不該擔責?要看物業與業主之間是哪種法律關系,若是保管合同關系就應該賠償。
因此,如果小區里的停車場是進行了備案登記的專用停車場,有相關部門頒發的收費許可,車主與其建立的就是保管合同關系,車輛在小區內受到損毀、丟失,物業都應該要擔責;如果是停放在小區內的非經營性停車場地,根據小區業委會與物業公司簽訂的物業管理服務合同規定,業主繳納的停車費和管理費,僅能證明物業公司對小區公共場地車位進行管理和定額收費,車主與物業之間沒有建立保管合同關系,物業就可以免責。
此外,根據《物業管理條例》第36條第二款。如果業主能夠舉證物業公司在管理過程中未能履行合同約定義務,存在重大過錯,導致業主財產被盜或受損,業主有權要求物業賠償;反之,如果物業管理公司盡到相應的善良管理人的注意義務,則無須承擔賠償責任。